| 주소 |
경기 김포시 통진읍 마송리
|
매매 |
27억
|
|---|---|---|---|
| 융자금 |
16억
|
평형 |
대지 1,074.3802㎡ 325평 / 건축 143.4㎡ 43평 / 연 982.86㎡ 297평 평
|
| 층수 |
지상 :4층 / 지하 :1층
|
월매출 |
4,000만
|
| 객실/화장실수 |
객실 34개 / 화장실 34개
|
방향 |
남서향 (주된 출입구 기준)
|
| 용도지역 |
자연녹지지역
|
지목 |
대
|
| 주용도 |
숙박시설
|
주차 |
20 대
|
| 엘리베이터 |
0 대
|
테마 종류 |
리모델링용
|
| 영업인수가능일 |
즉시입주
|
사용승인일 |
1994-03-28
|
| 미등기 여부 |
해당 안됨
|
위반 여부 |
해당 안됨
|
 |
모텔월드에서는 네이버 블로그(blog)를 통해 전국의 모텔/호텔 핵심 상권분석과 투자전략을 제공하고 있습니다. (클릭!!) 고객문의: 02-731-6361  |
부가가치 높이는 김포통진 리모델링용 모텔(강추)
✅️ 매물번호 :10446
✅️ 주소 : 경기 김포시 통진읍 마송리
✅️ 매물종류/거래형태 : 호텔·모텔/매매
✅️ 가격 : 매매27억/융자금16억
✅️ 면적 : 대지 1074㎡(325평)//
연면적 982.86㎡(297평)
✅️ 층수 : 지상 :4층 / 지하 :1층
✅️ 방향 : 남서향 (주된 출입구 기준)
✅️ 주차대수 : 20대
✅️ 입주가능일 : 즉시입주
✅️ 사용승인일 : 1994-03-28
✅️ 건축물용도 : 숙박시설
⭐리모델링 후 영업 강력 추천
-리모델링 시 매출 7천 이상 예상
-2년~3년 운영 후 매각, 엑시트 하기 좋은 물건
⭐주고객층: 배후 산업단지가 있어 비지니스 손님,
중장년층 매너있고 깔끔한 고급 손님 다수
⭐4거리 코너 호텔
⭐대지평수가 큰 모텔...325평
⭐수도권에서 동 가격대 주차장 확보 물건 찾기 힘듦
상권분석 및 투자전략
1. 입지 및 상권 분석
① 마송신도시 배후수요
이 모텔의 핵심은 통진읍 기존 상권 + 마송택지지구의 배후수요입니다.
주요 수요층은
-산업단지 출장객
-김포 북부 물류 종사자
-장기 숙박 고객
-차량 이용객
-지역 생활권 숙박 수요
입니다.
② 4거리 코너 입지
가장 큰 장점입니다.
코너 입지는
높은 가시성
접근성
간판 효과
차량 진출입
측면에서 일반 모텔보다 경쟁력이 높습니다.
평가
★★★★★
③ 주차 경쟁력
325평 대지는 김포에서는 상당한 장점입니다.
최근 모텔 경쟁력은
객실보다
주차장 확보 여부
가 더 중요해지고 있습니다.
주차 가능 대수가 충분하면 객실 회전율에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
2. 상권 전망
향후 긍정적 요인
마송지구 주거 확대
김포 북부 산업단지 성장
국도 이용 차량 증가
생활인구 증가
반면 관광 수요는 제한적이므로 비즈니스·생활형 숙박시장으로 접근하는 것이 적합합니다.
3. 건물 분석
장점
넓은 대지(325평)
코너 입지
숙박시설 용도
리모델링을 통한 가치 상승 가능성
단점
1994년 준공
외관 및 객실 경쟁력 저하로 리모델링 필수
4. 리모델링 사업성
객실 전체 리뉴얼
욕실 및 냉난방 설비 개선
셀프 체크인 시스템
OTA(숙박 플랫폼) 운영 강화
객실 콘셉트 차별화
5. 투자수익 분석
리모델링 후(가정)
월매출 : 7,000만 원
연매출 : 약 8.4억 원
운영 효율이 개선된다면 EBITDA는 3.3억~4.0억 원 수준까지 기대할 수 있습니다.
※ 실제 수치는 객실 수, 객단가, 가동률, 운영 방식에 따라 달라질 수 있습니다.
6. 예상 리모델링 비용
항목 예상 비용
객실 리뉴얼 3.5~5억
욕실·설비 1~1.5억
외관 0.8~1.2억
간판·조명 0.3~0.5억
주차장 0.2~0.5억
기타 0.5~1억
총 예상 비용 : 약 6~9억 원
7. 엑시트 전략
매도 시점
리모델링 후
2~3년
추천
매출이 안정화되고 실적이 2년 정도 축적된 후 매각하는 전략이 적절합니다.
SWOT 분석
종합 평가
평가 항목 등급
입지 A-
상권 성장성 A-
주차 경쟁력 A+
리모델링 효과 A
현재 수익성 B(리모델링 후 수익 극대화)
미래가치 A-
투자 매력도 A-
최종 투자 의견
이 매물은 '운영 개선(Value-Add)' 전략이 핵심인 자산입니다.
장점
325평 대지와 4거리 코너 입지는 희소성이 있습니다.
리모델링을 통해 경쟁력을 높일 여지가 큽니다.
실투자금이 상대적으로 적어 레버리지 활용이 가능합니다.
추천 매수 전략
27억 원에 리모델링 비용 6~8억 원을 더한 총투자금 33~35억 원을 기준으로 사업성을 검토합니다. 리모델링 후 객실 점유율과 객단가를 끌어올려 EBITDA를 개선한 뒤, 2~3년간 안정적인 실적을 확보한 후 매각하는 전략이 가장 적합합니다.
⭐리 뷰
객실은 조용하고 깔끔하며 편안한 숙박 분위기를 제공합니다. 위치는 접근성이 좋아 주말·평일 모두 이용 가능해 가성비가 우수하다는 의견이 다수입니다. 전반적으로 조용한 휴식에 적합하고, 아담한 크기의 공간에서도 편하게 쉬었다는 후기들이 많습니다. 청결 상태가 양호하다고 평가되며, 재방문 의사를 밝힌 이용자도 있습니다. 전반적으로 가격 대비 만족도가 높은 편으로 보이며, 특별한 불편사항은 일관되게 지적되지 않습니다.
| 주소 |
경기 김포시 통진읍 마송리
|
건물명 |
-
|
|---|---|---|---|
| 대지면적 |
1,313㎡
397평
평
|
건축면적 |
143.4㎡
43평
(건폐율 10.92%)
평
|
| 연면적 |
982.86㎡
297평
평
|
용적률산정연면적 |
773.6㎡
234평
(용적률 58.92%)
평
|
| 층정보 |
지하 1층
/ 지상 4층
|
주용도 |
숙박시설
|
| 기타용도 |
숙박시설 근린생활시설
|
위반 여부 |
해당 안됨
|
| 방향 |
주된 출입구 기준
|
주구조 |
철근콘크리트구조
|
| 높이 |
14.1m
|
지붕구조 |
스라브
|
| 주차 |
-
|
엘리베이터 |
-
|
| 세대수 |
-
|
허가일 |
1993-06-29
|
| 착공일 |
1993-08-30
|
사용승인일 |
1994-03-28
|
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