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부산 서면역 1호선, 2호선 더블 초역세권에 위치한 매력적인 복합개발부지 매매 건 

✅️ 매물번호 : 10516
✅️ 주소 : 부산 부산진구 부전동 ###번지
✅️ 필지 1개
✅️ 매물종류/거래형태 : 시행부지/매매
✅️ 가격 : 매매320억
✅️ 면적 :토지 1,528.2㎡(462평)
✅️ 지목 : 대, 용도지역: 일반상업지역

⭐ 인근 지하철: (부산 2호선, 1호선 더블 역세권)

-서면역(2호선) 240m, 서면역(1호선) 240m, 부전역(1호선) 480m

⭐ 이 토지는 서면역과 가까워 교통이 매우 편리하며, 상업지역으로 개발 가능성이 높습니다. 또한, 인근에 다양한 상업시설이 밀집해 있어 투자 가치가 큽니다.

[부산 서면역 복합개발부지 투자 분석 컨설팅 보고서]

2026년 9월 7일 더글로벌코리아중개법인(주) 작성

부산진구 부전동 ###번지는 ‘복합개발사업 부지’ 관점에서 접근해야 할 물건입니다. 특히 현재 공개된 건축데이터상 이 필지에는 이미 2025년 1월 24일 공동주택 신축허가가 잡혀 있습니다. (별도, 호텔 개발을 검토한다면 기존 허가와 사업권·설계·용도변경 가능성을 먼저 확인해야 합니다.)

1. 대상지 핵심 현황

현재 확인되는 공개자료는 상당히 구체적입니다.

즉 522평의 작은 대지에서 약 5,774평의 연면적을 계획할 수 있는 고밀도 개발부지라는 것이 이 물건의 가장 중요한 투자 포인트입니다.

2. 입지평가 — 상당히 강한 편

부전동은 사실상 부산의 핵심 도심권입니다.

특히 대상지 주변은

**서면 상권

롯데백화점 부산본점

부산진구 업무·상업권**

을 동시에 배후로 가지고 있습니다.

서면은 부전동을 중심으로 부산 최대 규모의 상업 중심지 중 하나이며, 소매·외식·생활서비스 등이 밀집되어 있습니다.

과거부터 부전동은 부산의 금융·쇼핑·교통 중심지로 평가되어 왔으며, 부전동 일대에는 여러 지하철역과 주요 상업시설이 밀집해 있습니다.

3. 호텔 투자 관점에서의 핵심 장점

★ 부산 관광의 '중간 거점'

호텔 개발에서 서면의 가장 큰 장점은 바다가 보이는 관광지는 아니지만 부산 전역으로 이동하기 매우 편하다는 것입니다.

서면을 숙박거점으로 잡으면

해운대

→ 동부산

광안리

→ 수영권

남포동·자갈치

→ 원도심

부산역

→ 철도·KTX

김해공항

→ 항공

등으로 이동하기 편합니다.

그래서 서면은 해운대·광안리와 다른 형태의 도심형 호텔시장을 형성합니다.

최근 시장자료에서도 서면 호텔은 해운대보다 평균 숙박가격이 낮으면서도 높은 평점을 유지하는 가성비 도심 숙박권으로 평가되고 있습니다.

4. 주변 호텔시장

실제 주변에는 다양한 등급의 숙박시설이 존재합니다.

예를 들어

-롯데호텔 부산

같은 고급호텔부터

-아르반호텔

-Urbanstay Seomyeon

-넘버25호텔 서면역점

등 중저가·부티크·레지던스형 숙박시설까지 다양하게 형성되어 있습니다.

또한 부전동에는 기존 숙박시설 매물도 꾸준히 나오고 있으며, 최근 확인되는 한 숙박시설은 대지 39평·연면적 176평·18실규모로 일반상업지역에 위치하고 서면역·범내골역 접근성을 장점으로 내세우고 있습니다.

이것은 중요한 의미가 있습니다.

"부전동에서 숙박시설을 운영할 수 있는 시장 자체가 이미 검증되어 있다."

는 것입니다.

5. 그런데 이 부지는 기존 모텔 매입과 완전히 다릅니다

여기가 핵심입니다.

일반적인 모텔을 사는 경우에는

매입 → 리모델링 → 영업

이면 됩니다.

하지만 부전동 ###은 개발부지입니다.

현재 공개자료상 이미

184세대 공동주택

건축허가가 나 있습니다.

따라서 호텔사업을 하려면 단순히

"호텔을 지으면 좋겠다."

가 아니라,

기존 공동주택 허가를 어떻게 처리할 것인가

가 첫 번째 문제입니다.

6. 최적 투자전략

1안 — 기존 공동주택 사업권 승계

가장 먼저 검토할 전략입니다.

이미

평 대지

연면적 약 5,774평

세대

용적률 약 960%

규모의 허가가 존재합니다.

따라서 기존 사업계획이 경제성이 있다면 굳이 호텔로 변경하지 않고 기존 인허가를 활용하여 개발사업을 진행하는 전략이 가장 안전합니다.

특히 시행부지 투자에서는

토지 매입 후 새로 인허가

보다

허가 완료 토지 확보

가 사업기간을 크게 단축할 수 있다는 장점이 있습니다.

7. 2안 — 호텔·레지던스 개발

다만 토지 매입가격이 충분히 낮고 사업성이 좋다면 호텔 또는 숙박형 상품으로 사업계획을 재검토할 수 있습니다.

예를 들어

지상부

호텔 객실

저층부

상업시설

일부

F&B / 라운지 / 편의시설

등의 복합개발을 검토할 수 있습니다.

그러나 생활숙박시설 또는 호텔로의 변경 가능 여부는 건축법·관광진흥법·주차·소방·용도지역 및 기존 허가조건을 개별적으로 확인해야 합니다.

따라서 현재 자료만으로 "호텔로 변경 가능하다"고 판단해서는 안 됩니다.

8. 3안 — 가장 투자자다운 방법

제가 시행자라면 오히려 호텔 단독개발보다 복합개발을 먼저 검토하겠습니다.

추천 구조

지하
주차장

↓

저층부
상업시설 / F&B

↓

중층부
호텔 또는 숙박시설

↓

상층부
고급 객실 / 레지던스 등

다만 최종 용도는 법적 검토가 선행되어야 합니다.

9. 왜 복합개발이 좋은가?

부전동은 관광객만 있는 곳이 아닙니다.

관광객 + 부산 시민 + 직장인 + 쇼핑객 + 외식객 + 출장객

이 동시에 존재합니다.

따라서 호텔만 넣는 것보다

상업시설 + 숙박시설

구조가 토지 활용도를 높일 가능성이 있습니다.

특히 522평 정도의 토지에서 약 960% 수준의 용적률을 활용할 수 있는 허가가 존재한다는 점은 상당히 강력합니다.

10. 시행부지로서의 핵심

이 물건은 토지 가격보다 '개발 가능한 연면적'을 기준으로 분석해야 합니다.

현재 허가 기준으로 보면

대지

약 522평

용적률 산정 연면적

약 5,010평

실제 총연면적

약 5,774평

입니다.

따라서 토지가격을 단순히

평당 얼마로만 판단하면 안 됩니다.

오히려

토지가격 ÷ 확보 가능한 용적률 산정 연면적

으로 환산해야 합니다.

11. 예를 들어 매입가격이 200억원이라면

가정적으로 계산하면

200억원 ÷ 5,010평

≈ 평당 약 399만원/용적률산정연면적

입니다.

300억원이라면

≈ 약 599만원/평

400억원이라면

≈ 약 798만원/평

입니다.

이렇게 계산하면 시행사업자가 실제로 부담해야 할 토지비 수준을 훨씬 정확하게 판단할 수 있습니다.

단, 실제 적정 매입가는 분양가·공사비·금융비·세금·사업기간·분양률을 넣은 사업수지표를 작성해야 결정할 수 있습니다.

12. 호텔 개발을 한다면 어떤 호텔이 좋은가?

저라면 저가 모텔형 호텔은 하지 않습니다.

부전동 ###번지는 입지가 좋아서 도심형 부티크 비즈니스호텔을 노리는 것이 좋습니다.

목표 객실

약 150~200실 수준 검토

타깃

외국인 관광객

국내 관광객

객실 구성

Standard
Deluxe
Family
Suite

등으로 차별화합니다.

13. 호텔 매출 구조

예를 들어 180실규모를 가정해보겠습니다.

객실 평균 판매가격 ADR을

8만원

으로 잡고

객실가동률 70%라면

180 × 80,000 × 365 × 70%

= 약 36.8억원

객실 매출입니다.

ADR 10만원이면

= 약 46.0억원

ADR 12만원이면

= 약 55.2억원

입니다.

여기에

기타 매출

을 추가할 수 있습니다.

※ 이것은 사업성 검토를 위한 가정 시뮬레이션이며 실제 매출 예측치가 아닙니다.

14. 시행사업으로 접근한다면

호텔을 직접 운영하는 것보다 오히려

토지 확보

↓

인허가 확보

↓

PF

↓

시공

↓

분양/매각 또는 운영

구조가 더 중요합니다.

현재 이미 공동주택 허가가 존재하기 때문에 기존 허가를 얼마나 효율적으로 활용할 수 있는지가 이 토지의 핵심 가치입니다.

15. 특히 주목해야 할 부분 — 184세대

기존 허가가 184세대라는 것은 상당히 중요합니다.

522평 토지에서 184세대라면

세대당 대지면적

약 2.84평

수준입니다.

이는 상당히 고밀도 개발입니다.

따라서 기존 공동주택 사업의 상품성이 충분하다면 호텔로 변경하는 것보다 기존 공동주택 사업을 활용하는 것이 더 높은 사업성을 가질 가능성도 있습니다.

16. 시행자라면 이렇게 결정합니다

A. 공동주택 분양수익이 충분하다

→ 기존 허가 유지

→ 공동주택 개발

B. 공동주택 사업성이 부족하다

→ 용도변경 가능성 검토

→ 호텔/숙박/복합개발 사업성 비교

C. 토지가격이 매우 싸다

→ 호텔 또는 복합개발 검토

D. 토지가격이 높다

→ 기존 허가를 활용하여 사업기간 단축

→ PF 및 시행이익 극대화

17. 투자평가

현재 확인된 자료만 가지고 개발사업 투자 관점에서 평가하면:

종합

개발사업 투자매력도 ★★★★★

다만 "호텔 부지"로 평가하는 것보다 "기존 공동주택 허가를 가진 고밀도 개발부지"로 평가하는 것이 훨씬 정확합니다.

18. 가장 중요한 결론

제가 이 토지를 매수 검토한다면 처음부터 호텔부지라고 보고 가격을 산정하지 않겠습니다.

현재 확인되는 사실은:

대지 약 522평 → 공동주택 184세대 → 연면적 약 5,774평 → 용적률 산정 연면적 약 5,010평 → 용적률 약 960% → 2025년 1월 건축허가

입니다.

따라서 이 물건의 핵심 가치는 "부전동이라는 좋은 입지 + 이미 확보된 고밀도 개발 인허가"입니다.

호텔은 2차 대안 사업성으로 비교하는 것이 좋습니다.

컨설팅회사가 권하는 순서

① 기존 공동주택 사업수지 작성

→ ② 호텔 개발 사업수지 작성

→ ③ 복합개발 사업수지 작성

→ ④ 세 가지의 토지비·공사비·PF이자·분양수입·NOI 비교

→ ⑤ 가장 높은 IRR이 나오는 사업방식 선택

입니다.